De hypotheekmarkt van het nieuwe tijdperk was totaal anders dan de oude. De oude werkte op basis van een eenvoudige hypotheekovereenkomst tussen de lener en de kredietverstrekker. In de voorgaande artikelen hebben we echter gelezen hoe het systeem compleet is veranderd. In plaats van dat de bank de lening gedurende de gehele looptijd aanhoudt, wordt de hypotheekschuld nu verhandeld op open markten, zoals aandelen en obligaties. Deze secundaire markten en de open handel in deze schulden vereisen het gebruik van nieuwe financiële effecten.

In de jaren negentig en tweeduizend werden veel van dergelijke effecten uitgevonden. In dit artikel bespreken we de twee belangrijkste soorten van deze effecten, namelijk hypotheekgedekte effecten en credit default swaps..

Door hypotheek gedekte effecten

We weten al dat banken in de nieuwe tijd niet daadwerkelijk hypotheken financieren. Ze zijn eerder tussenpersonen die leningen verstrekken en deze vervolgens verkopen op de secundaire hypotheekmarkt. Dit wordt mogelijk gemaakt door een effect dat bekendstaat als mortgage-backed security (MBS).

Een hypotheekgedekte zekerheid is een zekerheid die gedekt wordt door een hypotheek of een pool van hypothekenDit klinkt misschien als verwarrend financieel jargon.

In wezen is het echter heel eenvoudig. Wanneer de bank een lening verstrekt, verkoopt ze deze aan iemand op de secundaire markt. Deze mensen op de secundaire markt verzamelen een breed scala aan dergelijke leningen en creëren een "pool" van dergelijke leningen. Deze pool haalt zijn cashflow uit de hypotheekbetalingen die hij maandelijks ontvangt. De pool is dus niets meer dan een grote hypotheek, die bestaat uit een verzameling van vele kleine hypotheken.

Nu verkopen ze de rechten om kleine delen van deze kasstromen te bezitten aan investeerders via effecten die 'mortgage backed securities' worden genoemd.

Stel dat er aan het einde van elke maand $ 100 in de hypotheekpool is verzameld en er 100 effecten uitstaan, dan betalen ze elk $ 1 uit. Hypotheekgedekte effecten halen hun kasstromen dus uit de hypotheekpool.

Omdat ze 'gedekt' worden door hypotheken, d.w.z. hun cashflow uit hypotheken halen, worden ze 'hypotheekgedekte effecten' genoemd.

De hypotheekgedekte zekerheid wordt daarom vaak aangeduid als een “doorgaan"structuur. De taak van hypotheekgedekte effecten is om de cashflow van de hypotheken te laten omleiden naar de houders van deze effecten, oftewel het geld te laten doorstromen.

Er zijn verschillende soorten hypotheekgedekte effecten op de markt verkrijgbaar.

Het belangrijkste onderscheid is dat tussen hypotheekgedekte effecten van overheidsinstanties en hypotheekgedekte effecten van private labels. De hypotheekgedekte effecten worden uitgegeven door semi-overheidsinstellingen zoals Freddie Mac, Fannie Mae en Ginnie Mar.

Aan de andere kant worden de private label-effecten uitgegeven door speciale entiteiten die zijn opgericht door investeringsbanken. De hypotheekgedekte effecten van overheidsinstanties worden doorgaans tegen een premie verkocht, omdat ze als veiliger worden beschouwd omdat ze worden gegarandeerd door semi-overheidsinstanties.

Elke schuld die door deze instanties wordt gegarandeerd, wordt impliciet gegarandeerd door de Amerikaanse belastingbetalers. Private label mortgage-backed securities daarentegen hebben private garanties die waardevol kunnen zijn, afhankelijk van hun kredietwaardigheid.

Kredietverzuimswaps

Een ander instrument dat in de nieuwe financiële markten wordt gebruikt, zijn credit default swaps. Hoewel dit instrument niet direct verband houdt met hypotheken, werden ze vaak gebruikt om te speculeren op investeringsbanken die hypotheken verstrekten. Dit is een complexe derivatenstructuur die met de nodige voorzichtigheid moet worden begrepen.

Een credit default swap is een soort verzekeringStel dat ik ervan overtuigd ben dat de bank van Lehman Brothers schulden van slechte kwaliteit uitgeeft en dat ze hun schulden niet zullen kunnen afbetalen. In dat geval kan ik naar een bedrijf gaan dat credit default swaps uitgeeft (bijvoorbeeld AIG) en AIG maandelijks een premie betalen. In geval van wanbetaling door Lehman Brothers zal AIG mijn verliezen compenseren.

Dit is precies hetzelfde als verzekeren, op één groot verschil na. Ik heb de schulden van Lehman Brothers helemaal niet! Het is alsof ik een verzekering afsluit voor de auto van mijn buurman. Ik ben niet de eigenaar van de auto. Ik betaal er echter wel verzekeringspremie voor en in geval van wanbetaling krijg ik de schade van zijn auto vergoed! Ik hoop dat je het verschil ziet. Als we het principe van verzekerbaar belang uit de verzekeringsovereenkomst halen, wordt het pure speculatie en dat is precies wat er gebeurde in het geval van een credit default swap.

Na de financiële crisis van 2008 kregen credit default swaps kritische kritiek en publieke verontwaardiging. De reden hiervoor was dat deze contracten nauwelijks gereguleerd waren. Deze contracten werden meestal verkocht door gereguleerde instanties, zoals banken en verzekeringsmaatschappijen.

Ze waren echter zo nieuw op de markt dat de regelgeving nog niet was aangepast. Er bestond namelijk nog geen wetgeving die reserveverplichtingen voor deze contracten oplegde.

Banken en verzekeringsmaatschappijen konden deze contracten dus blijven verkopen zonder dat ze geld op de bank hoefden te houden als noodfonds voor het geval ze allemaal moesten aflossen.

De eerste catastrofe van de credit default swaps was de verzekeringsmaatschappij AIGHet bedrijf kreeg te maken met een run op hun activa, omdat de claims zich opstapelden nadat de huizenmarkt instortte en bijna alle schuldeisers hun schulden niet meer konden betalen.

Sindsdien zijn credit default swaps wettelijk geregeld. De overheid verplicht de publicatie van gegevens over credit default swaps, zodat deze kunnen worden vergeleken met de rating van het ratingbureau en het werkelijke risico van de investering kan worden vastgesteld.